“走后門”搖號購房是否有效？法官這樣判→

為了規范樓市交易秩序，許多地方都出臺了搖號等限購政策，部分資金充裕的購房者便想“走捷徑”，找黃牛代辦搖號。本想通過“代搖”成功上岸，誰想到找來的黃牛卻是個“坑”。最近，上海市閔行區人民法院就審理了一起因“走后門”搖號買房而引發的委托合同糾紛案件。不走尋常路找黃牛代替搖號的行為是否有效？若無效，雙方權利義務應當如何承擔？案情簡介2021年9月中旬，原告吳某一眼相中了某小區房產一處，無論從房型結構還是投資潛力來看，這套房都滿足了吳某的所有預期，但是想買到這套房子并非易事。供不應求的地方，往往就有黃牛。正當吳某心急之時，被告錢某主動聯系吳某，稱其有內部關系，可幫吳某獲得相應房產，并強調該小區競爭激烈，搖號入圍比例低。雙方經微信協商，吳某確定委托錢某代為搖取上述小區的目標房號，并向錢某支付55000元。2021年9月20日，吳某向錢某提供的銀行賬戶轉賬55000元。但是吳某擔心這種“走后門”的委托合同會帶來法律風險，于是決定簽訂名為借款，實為委托的合同。同日錢某向吳某出具“借條”一份，載明“今借到吳某人民幣55000元（伍萬伍仟元整），定于2021年10日30日之前歸還，雙方約定不要利息”。2021年10月3日，錢某告知吳某其意向房產已搞定。但是事情的發展并不盡如人意，事后，錢某指使他人電話威脅吳某，要求加付額外服務費，嚴重干擾吳某及家人的正常生活。原告訴稱：其咨詢開發商，得知該小區所有房產售賣不存在通過內部關系搖號收費之行為。吳某認為，雙方雖然簽訂委托合同，但是委托事項實際不存在，委托合同無效。因此，吳某要求錢某歸還55000元。被告辯稱：雙方簽訂的合同雖名為借款，但實為委托合同。其已完成了吳某委托的事項，完成了合同規定的義務，合同有效，吳某需要支付對價。因此，錢某無需歸還55000元。法槌敲響時閔行區人民法院經審查涉案事實和證據，圍繞爭議焦點做出了這樣的認定和判決：原、被告雙方是何種民事法律關系？本案中，原告吳某向被告錢某轉賬，盡管被告向原告出具了借條，但根據雙方的微信聊天記錄，原告向被告轉賬系委托被告代為搖號購得意向房屋的酬金，系委托關系，被告向原告出具借條系為保證原告搖號成功，并無借款的合意，因此本案應認定為委托合同關系。原、被告雙方的委托合同關系是否有效？購房搖號是給予參與購房者公平的選房機會，現原、被告意通過非正當手段使原告取得高于其他選房搖號者的選房機會，損害了其他人的利益。其故雙方的委托關系違背公序良俗，因此應認定為合同無效。對于無效的委托合同，權利義務關系如何確定？被確認為無效合同的，其效力自始無效，雙方當事人的權利義務關系回歸到合同訂立前的原始狀態，因無效合同產生的收益屬于不當得利，需要返還。故被告在相關案件中表示的“因已完成委托購房服務，故無需退還委托服務費”，法院不予認可，被告應返還因合同產生的55000元收益。法官說法搖號買房等政策的出臺是為了緩解新房銷售房源的不平衡，一定程度上對樓市供需關系起到調節作用，讓購房市場更加公平透明，平等地保障了購房者合法選購的權益。雖然法律認可親屬等經公證程序后代當事人搖號買房的行為，但委托他人走內部關系代為搖號明顯違反了國家相關規定，擾亂了房地產市場交易秩序，且違背公序良俗、不受法律保護的委托合同也更易產生糾紛。本案中原告吳某正是抱著違規“走后門”的心思，才同錢某產生了金錢糾紛，并被迫通過訴訟手段解決。合適的新房較為熱門。新開樓盤矜貴，買房人心急求購。在此，給大家以下提示：購房者應增強遵守公序良俗和維護自身合法權益的意識，一方面，了解搖號購房的政策，明確心儀房子的購買流程，提前準備資料。另一方面，要警惕“代搖”“代購”等不良市場行為中的法律風險，通過合法、合理、合規渠道獲取購房資格。房地產開發商和銷售商應重視政策，明晰原則，即不能炒作，同時加強資格審核。加強法律意識，加強內控與合規管理，杜絕購房程序中的暗箱操作，自覺維護公平透明的房地產市場秩序。“你有張良計，我有過墻梯。”“代搖黃牛”“婚姻黃牛”層出不窮，如此不但破壞了公序良俗，也擾亂了住房市場秩序。因此，依法依規對各類黃牛施以懲戒，讓其“一處失信、寸步難行”，實乃題中應有之義。同時，相關部門要主動作為，優化頂層設計，民政、公安、房管等部門盡快實現數據共享，并完善相關法律法規，提高違法成本，堵塞制度漏洞，實現信息的公開透明，讓購房者能夠清楚了解到心儀房屋的相關信息，讓“代搖黃牛”和參與其中的投機者，在公開透明的信息共享機制面前，沒有實施欺詐牟利的旁門可鉆。法條鏈接《中華人民共和國民法典》第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。來源：今日閔行