長沙優化房地產開發項目規劃管理，新房有望迎來“負公攤”時代

4月18日，長沙市房地產平穩健康和安全運行協調小組印發《優化房地產開發項目規劃管理若干措施》的通知，主要內容涉及陽臺、飄窗、TOD項目停車配比、社區配套用房、住宅商業配套比例和后置出讓金等。根據通知，進一步優化陽臺等空間面積計算規則。因城市景觀風貌要求需要封閉陽臺的新建住宅項目，其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積進行商品房預售和不動產登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的 1/2計入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過套內建筑面積 20%控制。通知還提出優化飄窗和設備平臺設置要求。合理調整飄窗和設備平臺管控要求，進一步提升住宅使用功能完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調設備平臺和分體式空調外機擱板可同時設置，不大于4.0平方米/戶的設備平臺不計入容積率和建筑面積。湖南中原研究院分析認為，該政策主要影響到三個層面：之前封閉陽臺是全計容的，現在也能做到半贈送。而居住陽臺的贈送面積由陽臺的半贈送提升到套內建面的20%；飄窗不計入面積，還可以做到與房間等寬，意味著房間還可以多做0.8米進深；設備平臺不計入贈送面積，最多還能贈送4個平方。以上累計贈送大概可以做到30%左右，長沙新房有望迎來“負公攤”時代。通知提出適當降低 TOD 開發區域停車配比。對于已建和在建軌道站點周邊高強度開發地區控制范圍內的商業、辦公項目位于主城間距區的項目停車位配建數量可按技術規定標準折減20%，位于其它間距區的項目停車配建數量可按技術規定標準折減 15%。在加強社區配套用房配置方面，加強社區配套用房統籌配置和管理利用，提升社區公共服務水平。充分盤活閑置資源，由民政部門實行跨樓盤統籌。對于新建住宅項目配建且無償移交的社區用房不計入容積率，由建設單位向民政部門承諾無償移交后可先行辦理建設工程規劃許可證。在保證社區辦公用房需求的前提下，鼓勵屬地政府利用配套用房引入項目開發企業建設社區食堂、健身房、養老等社區服務設施。通知規定，支持居住配套商業設施建設，提高項目規劃設計靈活性和居住生活便利性。居住用地內可配套不超過總計容建筑面積的5%的商業服務性建筑。此外，通知提出提升房地產開發項目審批質效，緩解房地產企業資金壓力，進一步優化房地產市場營商環境。對于仍在出讓合同約定繳款期內、履約情況較好的企業，根據企業申請和履約承諾，可容缺核發不高于計容面積50%（按居住和商業面積分別控制）的建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，由預售許可證核發部門在預售許可環節對項目不動產權證（土地）把關。瀟湘晨報綜合